【行政書士が解説】土地利用規制関係手続着手前調査協議って何をしてるの？

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土地利用規制関係手続着手前調査協議ってなにをするの？

当事務所では農地転用を筆頭に土地の利用に関する許認可をサポートさせていただいております。

これらの手続きをサポートする際に欠かせないのがこの「土地利用規制関係手続着手前調査協議」(以下、単に「調査協議」といいます。)です。
名称のとおり農地転用や開発許可などの土地の利用を規制する法令に基づく許認可を申請する前に行う総合多角的な調査協議を指し、当事務所独自のサービスです。

なぜ調査協議をしているの？

土地利用規制関係手続き(農地転用・開発許可等)は、事業計画が肝要になります。

事業計画というのは、「お客様自身がその土地をどう使いたいか」ということです。
例えば、農地を転用して宅地に変えたい、農地を駐車場として利用したいといったものがあげられます。

調査協議はこの事業計画が実際に法令上の規制をクリアできるものなのか、現実に実行可能な計画なのかを法的な側面・技術的な側面のほか総合的に多角的な視点から検討するものです。
原則として、申請着手の前に法的なリスク等を排除することで事業計画の安全を確保するとともに、お客様に経済的な損失(事業計画の頓挫によるマイナス)を防ぐ観点から必ず行わせていただいております。

実際にどんな調査をしているの？

当事務所の調査の流れをご紹介いたします。
具体的な調査の内容は申請地の立地や状況、事業計画によって大きく異なるためあくまで基本的な部分についてご紹介いたします。
調査協議の完了までには概ね10日前後ほどお時間をいただいております。

✅ 登記情報・地目の確認

・土地の地目と現在のや所有者など登記簿に登記されている情報を洗い出します。
・土地の所在を確認し、申請地とその周囲の状況(立地や周辺環境)を調査します。

✅ 関係法令の調査

法令の調査も欠かすことができません。法令を精査したうえで、各種所管庁が出している審査基準や手引き要領・要綱を読み解くという感じです。
ここにいう法令とは、法律・施行令・施行規則・政令・各府省令・規則・通達・訓令・告示・運用基準のほか自治体ごとの条例・規則を指します。
土地利用規制関係手続きに関連する基本的な法令は下記のとおりです。

【土地利用の場合】
・農地法(同法施行令・施行規則)
・農振法(同法施行令・施行規則)
・都市計画法(同法施行令・施行規則)
・盛土規制法(同法施行令・施行規則)
・砂防法
・特定都市河川浸水被害防止法
・自治体独自の条例や規則

【建物も立てる場合】
・建築基準法(同法施行令・施行規則)
・道路法(同法施行令・施行規則)
・水道法

✅ 都市計画の確認

建物を建てるかどうかにかかわらず都市計画の確認を欠かすことができません。
何でもかんでも役所に聞くのではなく、自分で調べることができる部分は自分で調べるようにしています。

・市街化区域か調整区域か
・用途地域や建ぺい率・容積率の確認

✅ 現地調査(立地・周辺環境・インフラの整備状況など)

行政書士の中には現地に行かないという方もいらっしゃるようですが、当事務所は必ず現地に足を運び確認を行うようにしています。
確認するのは主に下記のポイントです。

・接道状況、幅員、位置指定道路の有無
・上下水道・ガス・電気等の整備状況
・敷地の高低差や造成の必要性

✅ 行政とのヒアリング・事前協議

最後は所管庁に訪問し、事業計画とそれを説明するに足りる各種書面をもっていき農業委員会、開発審査会、都市計画課、建築指導課、道路管理者等と相談協議を行います。具体的には、「このような事業計画だが問題はないか？」という方向性の確認のほかその自治体独自のルールの確認、必要書類・手続きの洗い出しを行います。

✅ 調査協議内容をまとめご報告いたします

調査協議完了後は、その成果を書面に起こしてお客様に報告いたします。
調査協議の結果得たものをお客様に提示し、必要な助言等を行ったうえでお見積りをお出しして調査協議は完了です。

なぜ費用がかかるの？

業務の一環として無料でやってもよいのではという方もいらっしゃるのですが
こうした調査には、登記や図面の取得費用、現地や役所への訪問・照会、複数法令の突合・整理作業など、専門知識と手間がかかります。
また、内容によっては複数部署と数回にわたる協議が必要になるケースも少なくありません。

そのため、当事務所では今後、事前調査・協議については明確に費用をいただく方針としています。
調査報告書は文書でお渡しし、申請を進める場合には一部を申請報酬に充当することも可能です。

「あのときこうしておけば」からあなたを守る。それが調査協議です。

事前調査は、「やってもらった方が安心」ではなく、「やっておかないと危ない」という性質のものです。

実際に、調査の結果「今回は申請を見送る」判断に至ることもありますが、
その判断ができること自体が大きな価値になります。

例えば市街化調整区域内の地価の安い農地を購入して家を建てるという事業計画を構想していたのに、専門家による綿密な調査を省略していたがために許認可の申請を行うことができずいらない土地を購入してしまったという事例もあります。

その土地の手続きはスケダチオフィスにお任せください

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