【行政書士が解説】農地転用の可否はここで決まる！農地の3分類と区域区分の基礎知識
norikoshi
農地転用は、「どの都市計画区域にあるか」と「どの種別に分類されるか」によって、許可の可否や審査の厳しさが大きく変わります。
本記事では、福岡県北九州市を中心に農地転用を取り扱う行政書士が、農地の3つの分類(1種～3種)に加えて、「都市計画区域」「農振地域」などの区域指定の仕組みまで含め、わかりやすく体系的に解説します。
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行政書士 乗越 悠生
Yusei Norikoshi
福岡県行政書士会所属 福岡県北九州市出身の行政書士
20歳の時に行政書士登録
福岡県北九州市とその近郊の市町村や市街化調整区域で
農地転用や開発許可等の土地利用規制許認可手続きをサポートしている
趣味：ドライブ・お散歩・昼寝
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〒802-0011
福岡県北九州市小倉北区重住3丁目2-12
行政書士 乗越悠生(のりこしゆうせい)
電話：090-9654-3117 FAX：093-471-2411
メール：y.norikoshi.gyosyo@gmail.com
■ そもそも「農地の転用」とは？■
農地を住宅・駐車場・倉庫など農地以外の用途に変えることを「農地転用」と言います。
農地転用には【農地法第4条・第5条】に基づく許可が必要であり、その可否は以下の2つの軸によって判断されます。
【軸1】農地の「種別」（1種〜3種）
| 農地の分類 | 特徴 | 転用可否 |
|---|---|---|
| 第1種農地 | 農振農用地区域内＋営農条件が極めて良好 | 原則不可（極めて困難） |
| 第2種農地 | 農振外・まとまった農地が存在 | 状況により許可可能 |
| 第3種農地 | 市街地的土地利用が進行 | 原則として許可されやすい |
【軸2】都市計画区域の「区分」
| 区域区分 | 特徴 | 転用許可への影響 |
|---|---|---|
| 市街化区域 | 市街化を促進する区域 | 原則許可（3種農地多い） |
| 市街化調整区域 | 市街化を抑制する区域 | 原則不許可（1種・2種多い） |
| 非線引区域 | 区域区分がされていない（都市計画区域内） | 条件付き許可 |
| 都市計画区域外 | そもそも都市計画の対象外 | 農地法の審査で判断される |
農業振興地域（農振）との関係
農業振興地域整備法に基づき、市町村が「農用地区域（＝農業に使うと決めた土地）」を定めている。
この農用地区域内の農地が、原則として農振除外しなければ転用申請すらできない。
| 項目 | 説明 |
|---|---|
| 農用地区域 | 農振法で農業専用と定められたエリア |
| 農振除外 | 農用地区域から除外するための手続（前提条件） |
| 除外時期の制限 | 年1～2回のみ受付（自治体により異なる） |
実務的な注意点
農振除外は時間がかかるため、事業スケジュールに大きな影響を与える可能性があるためできるだけ早い時点で農振除外の対象かどうかを判定しておく必要があります。
区域区分と農地種別の両方を調べないと判断できません。「市街化区域＝すべて許可」ではないため、土地の現況調査や計画との整合性を確認することが重要です。
実務家のひとくちメモ
農地の転用は、単なる手続きではなく「行政との交渉」「区域制度の読み解き」「農業委員会との協議」など、総合的な戦略が求められます。
特に事前協議の段階で、しっかり要件を詰めておかないと事業計画の策定のし直しや着工している場合は工事のやり直しなどが生じるほか最悪の場合、行政からの処分が行われる可能性があります。
不安な方は、事前調査の段階から行政書士などの専門家に相談することを強くおすすめします。
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