【行政書士が解説】登記簿上は「宅地」なのに農地法上の手続きが必要！？”隠れ農地”について行政書士がわかりやすく解説します

1. はじめに

土地の購入や開発を進める際、「この土地は宅地だから安心」と思っていませんか？
実は、登記簿や見た目が宅地であっても、農地法の手続きが必要なケースがあります。
知らずに進めてしまうと、売買契約が無効になったり、最悪の場合、罰則の対象になることも…。
この記事では、宅地なのに農地とみなされてしまう原因とその対処法をわかりやすく解説します。

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注意事項

・本記事は、市街化調整区域において開発許可を要する建築物の建築を予定されている方に向けた一般的な記事となります。
・本記事の内容は、作成時点での法令情報等に基づいており、閲覧時には変更がある場合があります。
・本記事の内容については、あくまでも参考程度のものとしていただき、実際の個別具体的な事業計画の部分については所管庁に相談・お問い合わせください。

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2. 「隠れ農地」にご用心

よくご相談いただくのが「ずっと耕作していたけど実は農地だった」という”隠れ農地”の存在(私が勝手にこう呼んでいます)。
登記簿上は「宅地」なのに、建物を建てようとしたら「農地転用の手続きを」と言われてしまった。そんな相談が多数寄せられています。

こういう「隠れ農地」が生じてしまう原因は、「農地法」という法律にあります。

3.農地法という法律について

農地法は、農地を守るためのルールを決めた法律です。
農地は、食糧を産み出す重要な社会的資本として、その流動性を犠牲にしてでも保護されている重要なものであり、その大元となっているのがこの農地法です。

日本の農業を支えるために、
・勝手に農地を売らせない
・勝手に家を建てさせない
・ちゃんと農業に使っているかチェックする
といった内容が定められています。

農地法上の「農地」とは

農地法上、農地とは次のように定義付けされています。

「耕作の目的に供される土地」という文言に現れている通り、現に耕作しているかどうかではなく、耕作に利用できる土地であれば農地であるという考え方でOKです。

4. 農地かどうかの判断基準はここを見る！

・登記簿の地目が「田」や「畑」
→「宅地」以外で「田・畑」なら農地です。

・現地で耕作の痕跡がある
→家庭菜園(規模によります)・草刈り後の畝なども対象になる可能性あり。

・現況が見るからに農地の場合
→ビニールハウスが建ってたら農地と言われても仕方ないなという感じがします。

・市役所などで「農地」として扱われている
　→農業委員会や都市計画課に聞くのが確実です。

5. 農地法の手続きが必要になるケース

宅地なのに農地と言われた場合に必要となる手続きは以下のものです

・農地転用許可（第4条・第5条）：農地を他用途に変更する場合
・農地転用届出：市街化区域内での転用
・農地法違反の是正指導：無許可転用を行った場合の是正処置

用途や市街化区域内外で異なるため、必ず自治体と確認をお願い申し上げます。

6. 行政書士ができること

・現地と地目の調査
・農業委員会へのヒアリング・折衝
・農地転用許可・届出書類の作成・提出代行
・不動産業者や買主との調整
→複雑な制度を専門家がナビゲートします。

7.まとめ：購入前のチェックと専門家への相談を

宅地に見える土地でも、農地法が関係するケースは少なくありません。
「知らずに買ってトラブルになった…」とならないよう、事前調査と専門家の助言が重要です。
土地購入や活用で不安な方は、農地法に強い行政書士にご相談ください。

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