【行政書士が解説】市街化調整区域でも建物が建つ！？都市計画法の「既存集落」とは｜市街化調整区域・都市計画法・都市計画法第34条・既存集落
norikoshi
市街化調整区域で建物を建てたいと思ったとき、最初に立ちはだかるのが「原則として建築ができない」という都市計画法の壁。
しかし、この市街化調整区域であっても一定の条件に当てはまるものであれば許可を受けることができる余地があります。
そのうちの１つが「既存集落」です。
この記事では、都市計画法における「既存集落」とは何か、どのような条件で利用できるのかをわかりやすく解説します。
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行政書士 乗越 悠生
Yusei Norikoshi
福岡県行政書士会所属 福岡県北九州市出身の行政書士
20歳の時に行政書士登録
福岡県北九州市とその近郊の市町村や市街化調整区域で
農地転用や開発許可等の土地利用規制許認可手続きをサポートしている
趣味：ドライブ・お散歩・昼寝
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電話：090-9654-3117 FAX：093-471-2411
メール：y.norikoshi.gyosyo@gmail.com
結論：既存集落＝「市街化調整区域内の生活圏」
「既存集落」とは、市街化調整区域において、独立して一体的な日常生活圏を構成していると認められ、かつ、相当数の建築物が連たんしている集落をいいます。市街化を抑制するため原則として建物の建築を禁じる都市計画法の趣旨に照らして、この地域で開発許可が認められるには次のような要請があるものと整理ができます。
▶既存集落に住む人々の生活や需要にこたえるお店や施設であること
▶既存集落に住む人々の公益上必要な施設であること(学校など)
上記のような要請にこたえることができる事業計画であれば協議がしやすくなり、開発許可を受けられるものと考えられます。
条文からのアプローチ
都市計画法第34条第1号により、次のような規定があります。
都市計画法第34条と第1号
前条の規定にかかわらず、市街化調整区域に係る開発行為（主として第二種特定工作物の建設の用に供する目的で行う開発行為を除く。）については、当該申請に係る開発行為及びその申請の手続が同条に定める要件に該当するほか、当該申請に係る開発行為が次の各号のいずれかに該当すると認める場合でなければ、都道府県知事は、開発許可をしてはならない。
一 主として当該開発区域の周辺の地域において居住している者の利用に供する政令で定める公益上必要な建築物又はこれらの者の日常生活のため必要な物品の販売、加工若しくは修理その他の業務を営む店舗、事業場その他これらに類する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
条文を見るとわかるように、この第1号の要件で建築物を建てる事業計画があったとして、そもそも既存集落がなければ都道府県知事は許可をすることができません(つまり建物を建てることができない)。
▶反対的に解釈をするならば、既存集落があり、その他の条件を満たすことができるのであれば許可を受けることができる余地があるということです。
既存集落の認定について(福岡県知事許可基準)
福岡県については、福岡市と北九州市、久留米市と大任町については権限が移管されているため独自に許可権を持っています。これらの地域以外については福岡県が許可を所管するため下記のような基準で認定します。
・市街化調整区域内であること
・住宅系建築物の敷地が40戸以上連なっていること
・連なりの認定距離については、住宅系建築物の敷地相互間の距離が100メートル以内であること
行政書士などはこれらの要件を実務上「40戸連たん」と呼びます。
注意点
この既存集落はあくまでも前提条件の1つでしかなく、建てる建築物によってクリアすべき条件が他にもあります。
また都市計画法等の制限だけではなく、敷地が農地であれば農地法等に基づく条件なども追加で検討する必要があります。
当事務所におまかせいただければ、検討のボリュームを調節し、必要な検討を漏らさずスムーズな事業計画の立案などができます。
まとめ
市街化調整区域での建築は「できない」ではなく「条件を満たせばできる」ことがあります。特に「既存集落」を活用すれば、ご家族のための住宅建築や地元に戻るための家の再建も夢ではありません。とはいえ、各自治体によって基準や審査のスタンスは大きく異なります。
北九州エリアでの既存集落の判断や申請書類の作成に不安がある方は、実務経験豊富な行政書士がサポートいたします。まずはお気軽にご相談ください。
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