【行政書士が解説】売れない農地かどうかはここで決まる！負動産になってしまいがちな農地の特徴を行政書士が解説
norikoshi
農地を相続したけど「売れない」「使い道がない」とお困りの方や農業を辞めたのだけど「買い手がいない」というお困りをお持ちではありませんか？
実はその農地、“売れない理由”がハッキリしています。
本記事では、行政書士の立場から「なぜ農地は売れなくなるのか」「売れない農地に共通する特徴とは？」をわかりやすく解説します。
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私が記事を書きました
行政書士 乗越 悠生
Yusei Norikoshi
福岡県行政書士会所属 福岡県北九州市出身の行政書士
20歳の時に行政書士登録
福岡県北九州市とその近郊の市町村や市街化調整区域で
農地転用や開発許可等の土地利用規制許認可手続きをサポートしている
趣味：ドライブ・お散歩・昼寝
事務所情報・連絡先
連絡先はこちらです
〒802-0011
福岡県北九州市小倉北区重住3丁目2-12
行政書士 乗越悠生(のりこしゆうせい)
電話：090-9654-3117 FAX：093-471-2411
メール：y.norikoshi.gyosyo@gmail.com
なぜ農地は売れない？3つの要因
1. そもそも農地は自由に売れない
農地を売買するには農地法第3条の許可が必要です。
これは農地の買主が「農業に従事していて、その農地全面を効率的に耕作できる人」に限らるというルールが設けられています。
つまり、誰にでも売れるわけではないため、買い手が極端に限定されるのです。
また、単に買える資格を持っているいるだけでもダメで、既存の耕作地との兼ね合いも総合的に考慮したうえで判断されるため注意が必要になります。
2. 転用できない場所にある
「畑を宅地に変えて売ればいいのでは？」と思っても、そこには「農振法」「農地法」「都市計画法」「建築基準法」という複数の法律のハードルが立ちふさがります。
事業計画にもよりますが、一例を上げると、農地法上の観点でその農地が「第1種農地」である場合は、原則として農地転用の許可が出ません。
また同様に農振法上の「農業振興地域」内にその農地が立地していると、そもそも農地転用ができません。
建物を建てる事業計画の場合は次のようなハードルも立ちふさがります。
まずは都市計画法上の観点から行くとその農地が「市街化調整区域」に立地していた場合は、原則として建物が建てられません。
つまり建物の敷地として利用できないため土地の価値はそこまで高く評価されません。
また、建築基準法の観点から、建築基準法にいう道路に4メートル以上接道しなければ建物を建てることができません。
このように農地の転用には数多くの法令がスクラムを組んでハードルを作り上げています。
転用が事実上できない立地だと、不動産としての価値はほぼゼロに近づきます。
3. インフラが整っていない
農業振興地域の中であったり、道路に接道していない、上下水道が遠いといった農地も、実用性に乏しく評価が下がります。
売れない農地の典型パターンとは？
以下のような農地は「負動産」として持ち主を悩ませることが少なくありません
・市街化調整区域内の田畑
・農業振興地域に指定されているエリアの田畑
・建築基準法上の道路に接していない田畑
・不整形で使い勝手が悪い
・山奥や傾斜地にある
・名義が祖父母の代などで止まっており、相続登記も未完了、相続関係が複雑になっているケース
「負動産化」してしまう前にできること
行政書士としておすすめする対策は以下の通りです
〇農地法上の制限調査を行う
→売却可能性や転用の見込みを把握できます。
〇農振除外・用途変更の検討
→将来的な転用・売却の足がかりになります。
〇早めの相続登記と名義整理
→手続きを進めないと、売るに売れず放置されがちです。
お近くの司法書士にご相談いただくか当事務所でも提携司法書士をご紹介しております。
まとめ
農地は「不動産」のようでいて、「法律の制限が強い資産」です。
放置していると売れないまま、草刈りや税金の負担だけが残り、いわゆる“負動産”になってしまうことも…。
少しでも「この農地、将来どうするべきか？」と感じたら、
まずは農地法と都市計画法の観点からの調査を行いましょう。
北九州市近郊で農地の調査・手続きが必要な方は、行政書士乗越までお気軽にご相談ください。
農地のことはスケダチオフィスにご相談ください
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